Hausverwaltung: Was ist das und wozu brauchst du es?

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Hausverwaltung: Was ist das und wozu brauchst du es?
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Wenn du dich für die Selbständigkeit und damit für den Weg als UnternehmerIn entschieden hast, wirst du es kennen: Beruf und Privatleben vermischen sich – und oft ist es nicht die gewünschte Gewichtung. Dies gilt oftmals nicht nur für die zeitliche Planung, sondern ebenfalls für die Immobilie, denn wer Eigentum besitzt, kann sich leicht ein Arbeitszimmer einrichten und dann von zuhause aus arbeiten. Dann stellt sich die Frage: Was sollte man bei der Hausverwaltung beachten?

Denn viele ImmobilienkäuferInnen und auch -eigentümerInnen wissen nicht, mit welchen konkreten Rechten und Pflichten eine Eigentumswohnung verbunden ist und unterschätzen oftmals leider im gleichen Atemzug die Bedeutung der Hausverwaltung für die Wirtschaftlichkeit.

Erfahre in diesem Beitrag, warum die Leistung der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) so wichtig ist und woran du eine gute Verwaltung erkennst.

Kaufst du eine Eigentumswohnung, bist du Teil einer WEG

Nur die wenigsten KäuferInnen einer Eigentumswohnung sind sich im Klaren darüber, was diese Immobilienform konkret bedeutet. Kauft man eine Wohnung, erwirbt man Sondereigentum sowie eine bestimmte Anzahl an Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum. Erwirbst du eine ausgewiesene Gewerbefläche, spricht man von Teileigentum und nicht von Sondereigentum. Wir betrachten hier aus Gründen der Einfachheit jedoch nur die Eigentumswohnung.

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wirst du also automatisch MiteigentümerIn einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das Sondereigentum ist dabei die eigentliche Wohnung, während das Gemeinschaftseigentum allen MiteigentümerInnen zusammen gehört.

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Ebenso bedeutsam ist die Tatsache, dass die Miteigentumsanteile unter anderem dem Zweck dienen, die Verteilung der gemeinschaftlich entstehenden Kosten zu regeln. Mit den anderen EigentümerInnen sitzt du also in Bezug auf die Kosten in einem Boot – und musst unter Umständen für andere das Hausgeld anteilig zahlen, wenn diese es nicht können.

Jede WEG benötigt eine Verwaltung

Gemäß dem in 2020 aktualisierten Wohnungseigentumsgesetz (ebenfalls WEG) darf keine Eigentümergemeinschaft ohne VerwalterIn sein. Man benötigt somit eine bestellte Verwaltung, die gemeinschaftlich gewählt wird. Oft sind es professionelle Verwaltungen, manchmal aber auch MiteigentümerInnen in der Selbstverwaltung.

Hier die wichtigsten Aufgaben im Überblick:

  • Verwaltung der Finanzen der WEG (Kontoführung, Mahnungen, Überweisungen usw.)
  • Erstellung des jährlichen Wirtschaftsplans sowie der Hausgeldabrechnung
  • Einberufung von Eigentümerversammlungen, inkl. Versammlungsleitung
  • Herbeiführen von wichtigen Beschlüssen zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Umsetzung von Beschlüssen
  • Einhalten von Fristen

Was so abstrakt klingen mag, entscheidet über Werterhalt und Höhe des Hausgeldes.

Das sind die Merkmale einer guten Hausverwaltung

Aufgrund der Komplexität der Verwaltung von WEG-Eigentum sind VerwalterInnen in vielerlei Hinsicht gefordert und müssen zahlreiche Kenntnisse und Fähigkeiten mitbringen. Verwalten ist wirklich nicht einfach!

Daher ist es wichtig, dass sich die WEG-Verwaltung unter anderem durch die folgenden Punkte auszeichnet und berücksichtigt:

  • die Unternehmensform darf keine GbR sein
  • fundiertes Fachwissen aufgrund von Ausbildung oder langjähriger Berufserfahrung
  • hohes Maß an persönlicher Integrität und Kundenorientierung, um Konflikte mit und innerhalb der Eigentümergemeinschaft konstruktiv lösen zu können
  • Kostenkontrolle, um ein angemessenes Hausgeld anzustreben
  • gewissenhafte Arbeitsweise mit fehlerfreien Dokumenten (z. B. Hausgeldabrechnungen)
  • Nutzung von WEG-Eigenkonten, keine Treuhandkonten (seit 2007 nicht mehr zulässig)
  • gutes Netz an HandwerkerInnen und DienstleisterInnen, ohne dass der Verdacht einer Vorteilsnahme entstehen könnte
  • Einhalten der Prinzipien einer „ordnungsgemäßen Hausverwaltung“
  • Einholen von mindestens drei Angeboten bei größeren Instandsetzungs- oder Modernisierungsvorhaben
  • Abnahme von Arbeiten und regelmäßige Objektbegehungen
  • Offenheit für Rückfragen der BewohnerInnen

Ein schlechte Hausverwaltung bedeutet regelmäßig Ärger

Eine unmotivierte oder gar unseriöse WEG-Verwaltung hat in aller Regel keinerlei Interesse an der Wahrnehmung der Aufgaben und Verantwortlichkeiten. Dafür steigt das Ideenreichtum bei den Ausreden für nicht getane Arbeit. Eine solche Hausverwaltung hat lediglich das Ziel, möglichst viel Geld mit möglichst wenig Aufwand zu machen. Gerade zerstrittene Eigentümergemeinschaften bieten beste Rahmenbedingungen für das Nichtstun und Verschieben.

EXTRA: Investieren in Immobilien als Unternehmer – Welche Möglichkeiten gibt es?

Mit einer schlechten Verwaltung steigen erfahrungsgemäß die Kosten für deine Wohnung, inklusive Arbeitszimmer, deutlich. Wird deine WEG von einer untätigen Hausverwaltung betreut, solltest du versuchen, diese gemeinsam mit anderen EigentümerInnen loszuwerden und geeignete NachfolgerInnen zu identifizieren. Mit der Suche nach Hausverwaltungen solltest du unbedingt rechtzeitig beginnen, um geeignete Alternativen für die Verwalterwahl zu identifizieren!

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Till Tauber
Till Tauber ist Diplom-Ingenieur mit MBA-Abschluss und war über viele Jahre hinweg selbstständig. In diesem Zeitraum hat er auch die Vor- und Nachteile einer Eigentumswohnung im Detail kennengelernt. Neben seinem Hauptberuf ist er Teil der Redaktion von Hausverwaltung-Ratgeber.de, einem Immobilienportal mit Branchenverzeichnis. Dort bringt er sein Wissen in Bezug auf das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und betriebswirtschaftliche Fragestellungen bei Eigentumswohnungen gezielt ein.

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