Projekte als Bauträger umsetzen: Finanzierungsmöglichkeiten

Als BauträgerIn bist du in einer Rolle, die sich maßgeblich von der allen anderen im Immobiliensegment vertretenen Personen unterscheidet. Du bist weder ein/e InvestorIn, der/die einfach nur Geld in etwas steckt und dann darauf wartet, dass die Erträge zurückkommen. Du bist aber auch kein/e BauunternehmerIn, der/die mit eigenem Personal, aber auf fremden Auftrag gegen Bezahlung arbeitet.

Als BauträgerIn bist du jemand, der Bauland erwirbt, der Gebäude errichten lässt und hinterher verkauft und darüber seinen Gewinn im ganz großen Stil erwirtschaftet. Diese Einzigartigkeit sorgt dafür, dass deine Projekte mit zahlreichen Herausforderungen verbunden sind. Und das nicht nur durch die Neugestaltung des Werkvertragsrechts im Jahr 2018.

Die größte Schwierigkeit dabei dürfte es sein, die nötigen Mittel zusammenzutragen. Nicht umsonst gilt die Bauträgerfinanzierung als eine der schwierigsten, komplexesten Spielarten unter dem Dachbegriff der gewerblichen Finanzierungen. Hierzu stehen dir mehrere Möglichkeiten offen, wobei es in der Praxis häufig auf Mischformen verschiedener Module hinausläuft.

Die wichtigste Regel: Kalkuliere realistisch

BauträgerInnen entwickeln ganze Neubaugebiete, große Wohnanlagen, Mehrfamilienhäuser, große Gewerbeimmobilien. Sie erwerben den Grund, auf dem alles stehen wird und beauftragen zahllose Unternehmen mit der Durchführung des Projekts.

Es gibt wohl im Immobiliensektor keinen anderen Bereich, in dem ein Unternehmen sich mit so vielen Details auseinandersetzen muss. Und jedes einzelne davon hat das Potenzial, im Fall der Fälle dieses sorgsam errichtete Mosaik empfindlich zu stören, es sogar zum Einsturz zu bringen. Nicht umsonst unterliegen BauträgerInnen einer derartig straffen Prüfungspflicht durch Externe.

Das soll vor allem heißen, dass du dich niemals dazu verleiten lassen solltest, den Finanzmittelbedarf eines Projekts zu knapp zu kalkulieren. Bei so vielen verschiedenen „Baustellen“ ist das Risiko enorm hoch, dass es irgendwo (oder an gleich mehreren Stellen) zu Kostenüberschreitungen kommt; zu den zuletzt etwa 4000 jährlichen Insolvenzen im Baugewerbe gehören auch Bauträger.

Aus diesem Grund solltest du auch mit Planungsbüros zusammenarbeiten, die Zeitpläne, Auftragsvergabe, Material und alles andere so analysieren, dass du einen präzisen Finanzierungsbedarf vor dir liegen hast, der sich auch mit dem Zahlungsplan aus der Makler- und Bauträgerverordnung deckt.

1. Eigenkapital I – wirklich deine Geldmittel

Egal um welche Form von Finanzierung es geht, überall gilt eine goldene Regel:

Eigenkapital ist durch nichts zu ersetzen, außer noch mehr Eigenkapital

Der Grund dafür ist äußerst simpel: Was du dir nicht von anderen leihen musst, musst du auch nicht zurückzahlen und darauf musst du auch keine Zinsen entrichten. Diese Mittel stehen dir sofort zur Verfügung, du musst niemand anderen darum bitten.

Dementsprechend gilt auch hier, dass du einen möglichst hohen Anteil des Finanzbedarfs aus deinen eigenen Mitteln bestreiten solltest. Auch weil dies das Risiko deutlich hemmt – zwar stehst du mit deinen Mitteln in der Verantwortung, jedoch wenigstens nur du selbst, nicht auch noch Dritte. Hierzu hast du folgende Möglichkeiten:

• Zeitnahe Reinvestition von Gewinnen
• Freimachen von Mitteln durch Abschreibung
• Nutzung von stillen Rücklagen
• Umschichten vorhandener Werte

Allerdings wirst du als BauträgerIn damit nur in seltenen Fällen sehr weit kommen. Dafür sind typische Projekte in deinem Metier einfach zu umfangreich und kostspielig. Dennoch solltest du diese Basis voll ausnutzen und auch maximieren.

2. Eigenkapital II – nicht ganz deines, aber auch nicht klassisch geliehen

Es gibt Situationen, in denen ist der Finanzmittelbedarf groß, aber der übliche Weg der Finanzierung durch tatsächlich im klassischen Sinn gegen Zins geliehene Fremdmittel zu langwierig, schwierig oder aus anderen Gründen nicht möglich.

In diesem Fall hast du die Option, dein Eigenkapital auf andere Weise zu maximieren. Die Mittel entstammen zwar nicht deiner Firma, werden aber nicht auf klassische Weise geliehen.

• Eine Variante dazu wäre es, dir zusätzliche KapitalgeberInnen mit ins Boot zu nehmen, die durch ihren finanziellen Einsatz künftig Mitbestimmungsrechte haben, also beispielsweise neue GesellschafterInnen. Dies ist zwar attraktiv, weil es eine direkte quid-pro-quo-Situation schafft. Allerdings musst du natürlich sehr gut überlegen, wem du hier Mitbestimmungsrechte erteilst.
  
  
• Eine andere Variante ist es, KapitalgeberInnen zu finden, die zwar dein Eigenkapital erhöhen, aber sich ansonsten eher wie klassische externe GeldgeberInnen verhalten – ohne umfassende Einflussnahme. Diese Lösung verlässt streng genommen bereits das Gebiet des Eigenkapitals, aus dem Grund spricht man auch von Mezzanine-Kapital (von italienisch „mezzo“ für „halb“). Hierfür gibt es spezielle PartnerInnen, die sich darauf fokussiert haben. Im Gegenzug für ihre Mittel (die sowohl als Nachrangdarlehen wie beispielsweise partiarische Darlehen vergeben werden), werden diese GeberInnen am Gewinn beteiligt.

Dabei solltest du auch an diesem Punkt versuchen, möglichst viele Mittel auf diese Weise zu generieren. Der wichtigste Grund dafür sind die Regularien, welchen Banken unterliegen. Schon die Eigenkapitalvorschiften aus Basel II, welche seit 2007 in der EU gelten, sorgten dafür, dass Banken deutlich mehr Zurückhaltung übten, wodurch die Finanzierung deutlich schwieriger wurde.

Allerdings ist Basel II bereits ein Auslaufmodell. Schon in seinem Einführungsjahr zeigte sich aus Sicht der Finanzregulierenden durch die beginnende Weltwirtschafts- und Finanzkrise, dass die Regeln noch nicht weit genug gingen. Dementsprechend wurde Basel III ausgearbeitet. Zwar wird dieses Vorschriftenpaket durch die Coronapandemie erst 2023, nicht wie geplant schon ein Jahr früher, vollumfänglich eingeführt werden. Jedoch ist bereits jetzt klar absehbar, dass dadurch die externe Finanzierung durch Drittmittelgeber noch schwieriger wird.

„Deutschen Immobilienfinanzierern droht ein Aufschlag von mehr als 30 Prozent auf das vorzuhaltende Mindestkapital – jedenfalls wenn die finale Reform von „Basel III“ so
umgesetzt würde […]“

In diesem Sinn ist diese Maximierung deines Eigenkapitals für dich in zweierlei Hinsicht wertvoll: Erstens, weil du direkt mehr Mittel erhältst und zweitens, weil du damit gegenüber einer Bank auch mehr Eigenkapital vorweisen kannst. Du hast also größere und somit bessere Sicherheiten vorzuweisen, dadurch verringert sich für die Bank(en) das Risiko, dir weitere Mittel zu leihen.

Prinzipiell wäre in diesem Sinn auch das Heranziehen von weiteren Mezzanine-Mitteln über andere Formen des Crowdfunding möglich, speziell das Internet. Allerdings sollte dies nur eine Art letzte Rettung sein, denn das Modell hat in Deutschland nie richtig Fahrt aufgenommen. Noch Ende 2019 zählte das Portal Crowdfunding.de 128 verschiedene Anbieterplattformen. Jetzt (Frühjahr 2021) finden sich unter dem Reiter „Immobilien“ gerade einmal noch 31 Stück.

3. Fremdkapital – ganz klassisch geliehen

Du bist BauträgerIn, du benötigst Geld, die bisherigen Wege haben nicht ausgereicht, deinen Kapitalbedarf vollumfänglich zu decken. Dann bleibt dir jetzt noch ein Weg, der, wie erwähnt, immer schwieriger wird: Der Gang zu klassischen GeldmittelgeberInnen.

Hier liegt die Schwierigkeit darin, dass du als BauträgerIn ein besonderes Risiko darstellst – aus Sicht der Banken. Du benötigst sehr umfangreiche Mittel, gleichzeitig besteht durch die umfassende Natur der Projekte ein theoretisch hohes Ausfallrisiko. Leider haben es in der Vergangenheit nicht alle BauträgerInnen und Banken so genau genommen, wie es wünschenswert wäre. Aus dem Grund hat praktisch jede Bank Erfahrungen mit Ausfällen. Stelle dich dementsprechend darauf ein, dass man dich und dein Projekt sehr, sehr umfassend prüfen wird und du dennoch häufig ein Nein zu hören bekommen wirst.

Bekommst du jedoch einen Kredit, wird dieser typischerweise als Kontokorrentkredit ausgerichtet werden – allerdings kann es je nach Umfang auch sein, dass du stattdessen einen normalen Immobilienkredit oder einen Revolvingkredit bekommst. In der Praxis läuft es jedoch immer darauf hinaus, dass die Bank dafür ein von allem anderen getrenntes Konto für dich eröffnen wird. Das muss sie, das geht ebenfalls aus der Makler- und Bauträgerverordnung hervor. Dieses Konto wird dann nach und nach wieder mit den Erlösen durch den Zahlungsplan wieder aufgefüllt. Was sich auf dem Konto befindet, ist gesichert, sodass es auch im Falle einer Insolvenz geschützt ist.

Auf diese Weise kannst du verschiedene Finanzierungsbausteine für deine Projekte nutzen und als BauträgerIn nicht nur persönliche Erfolge feiern, sondern auch einen wesentlichen Beitrag dazu leisten, dass die drängende Wohnungsnot gemildert wird.