Das eigene Büro: Eine gewerbliche Immobilie finden

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Das eigene Büro: Eine gewerbliche Immobilie finden
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Vor dem Abschluss eines gewerblichen Kauf-oder Mietvertrages sollte die Standort-und Kaufkraftanalyse liegen, denn nur so kann der für den eigenen Geschäftszweig passende Standort gefunden werden. Gerade GründerInnen aber auch expandierende Unternehmen müssen viele Dinge beachten, wenn sie zum ersten Mal eine gewerbliche Immobilie mieten wollen. Da manchmal Unstimmigkeiten hierüber entstehen können, muss die Tatsache, dass eine Gewerbeimmobilie gemietet wird, auch explizit im Vertrag aufgeführt sein.

Besondere Vorsicht ist bei Büros in Wohnhäusern geboten. Erst wenn mindestens 60 Prozent der Fläche gewerblich genutzt werden, gilt ein Wohnhaus als Gewerbeimmobilie. Eine gesetzliche Kündigungsfrist bezüglich gewerblicher Immobilien gibt es nicht, sodass auch dies genau im Vertrag festgehalten werden sollte. Meist vereinbaren die Parteien eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Ein großer und wichtiger Aspekt ist der Konkurrenzschutz: Dabei wird die Mieterin bzw. der Mieter dahingehend geschützt, dass im gleichen Gebäude kein ähnliches Unternehmen mieten darf.

Diese Aspekte musst du bei der Wahl des Büros beachten!

Die richtigen Büroräume wollen gut ausgewählt werden, wobei

  • Ausstattung,
  • Lage und
  • Kosten

in die Überlegungen mit einzubeziehen sind. Gerade bei jungen, expandierenden Unternehmen müssen die Möglichkeiten zur Erweiterung der Räume bedacht werden.

Die richtige Größe der gewerblichen Immobilie muss auch hinsichtlich der MitarbeiterInnen, die vielleicht noch dazukommen, bedacht werden.

Dazu können eine Auslastungsanalyse der Räume dienen und eine Prüfung, ob es in der unmittelbaren Nähe zum eigenen Büro Alternativen gibt, falls das Unternehmen expandieren sollte.

Wichtig sind auch ein Besprechungsraum und eine moderne Infrastruktur wie Telefonanschlüsse und IT. Wenn es das ausgeübte Gewerbe notwendig macht, müssen auch repräsentative Räume vorhanden sein, um Gäste oder KundInnen zu empfangen.

Diesbezüglich sollten auch die Standortdaten analysiert werden:

  • Gibt es genug Parkplätze und wie sieht es mit der Barrierefreiheit der Immobilie aus?

Dies sind wichtige Fragen, ebenso wie die Erreichbarkeit des Standorts. Zudem lohnt es sich auch, die Mietkosten für die gewerbliche Immobilie zu vergleichen.

Oft sind die gewerblichen Flächen in einer Nachbargemeinde günstiger. Da Lärm gerade arbeitsschutzrechtlich eine wichtige Rolle spielt, sollten UnternehmerInnen ihre Traumimmobilie zu verschiedenen Tageszeiten besuchen. Denn so lässt sich herausfinden, ob der Arbeitsablauf im Büro gestört werden könnte, ob es etwa einen Kindergarten oder Großbaustellen in der Nähe gibt und vieles mehr.

Je nach Unternehmensgröße ist es essenziell, dass auch

  • Waschräume,
  • eine Kaffeeküche oder
  • ein Aufenthaltsraum

eingeplant werden. Um die Betriebskosten niedrig zu halten, müssen die Temperatur in den Räumen und die Beleuchtung geprüft werden. Fenster auf der Südseite sind bei einem Wohnhaus zwar energiesparend, der Lichteinfall auf den PC-Arbeitsplatz kann jedoch störend werden. Klimaanlagen und Heizkörper sollten auch in ausreichender Menge vorhanden sein.

Wer MitarbeiterInnen beschäftigt, muss ihnen den nötigen Raum geben. Ein Bildschirmarbeitsplatz sollte gesetzlich 8-10 Quadratmeter aufweisen, die Tischfläche mindestens 160×80 cm betragen. Außerdem hat jede Mitarbeiterin und jeder Mitarbeiter ein Recht auf einen persönlichen Meter hinter ihrem bzw. seinem Schreibtisch.

Doch wie findet man eine gewerblichen Immobilie?

Auf der Suche nach einer schönen und passenden Immobilie für das eigene Büro gibt es viele Suchmöglichkeiten. Immobilienmakler sind meist die erste Anlaufstelle: Sie nehmen dem Interessenten die Arbeit ab und durchforsten den Markt nach einem passenden Standort für das Unternehmen. Allerdings wird dadurch zunächst das Budget belastet, bevor das Unternehmen überhaupt gestartet ist.

Gründerzentren stellen Büroräume und Service zur Verfügung, was sich gerade für junge Startups eignet.

Hier ist die Infrastruktur bereits gegeben. Diese Zentren gibt es mittlerweile in allen großen Städten. Mancher Unternehmer entscheidet sich auch zunächst für ein Büro auf Zeit. In sogenannten Businesscentern kann flexibel eine Räumlichkeit genutzt werden, in der gerade junge Selbstständige gefördert werden. Der bequemste Weg sind jedoch Immobilienplattformen im Internet.

Der Gewerbe-Mietvertrag: Was darf nicht fehlen?

VermieterIn und MieterIn sind sehr frei in der Gestaltung des Vertrages zur Anmietung einer Gewerbeimmobilie. Gesetzliche Schutzvorschriften für MieterInnen finden bei Gewerbeimmobilien keine Anwendung, daher sollte genug Zeit darauf verwendet werden, den Vertrag zu prüfen. Die Vermieterin bzw. der Vermieter sollte EigentümerIn oder beauftragte(r) HausverwalterIn der Immobilie sein.

Wer plant, das Geschäft zu erweitern, sollte dies ebenfalls schriftlich festhalten lassen. Bei der Mieterin bzw. beim Mieter muss es sich um eine natürliche Person im Sinne des Gesetzes oder eine Personen- und Kapitalgesellschaft handeln. Das Mietobjekt muss außerdem im Vertrag explizit beschrieben werden, gegebenenfalls mit Nebenräumen, Keller und Garage.

  • Zweck der Anmietung,
  • Mietzeit und
  • Mietzins (Festmiete, Umsatzmiete oder Staffelmiete)

müssen ausdrücklich benannt werden. Wer für mehr als ein Jahr mietet, muss zwingend einen schriftlich ausgefertigten Vertrag haben, kürzere Mietdauern können auch mündlich abgeschlossen werden. Aus dem Gewerbeimmobilien-Mietvertrag muss ersichtlich sein, zu welchem Zweck das Gebäude oder das Büro gemietet wird.

Zudem sollte der Konkurrenzschutz aufgeführt und die Nebenkosten genau aufgelistet werden, denn diese können pro Quadratmeter, pro Kopf oder pauschal abgerechnet werden. Auch bei gewerblichen Immobilien wird eine Kaution verlangt, allerdings reicht auch oft eine Bankbürgschaft aus. Schönheitsreparaturen zahlt in der Regel die Mieterin bzw. der Mieter, für Instandsetzungen ist die Vermieterin bzw. der Vermieter zuständig.

EXTRA: Gewerbeimmobilien kaufen, aber richtig! Ein Leitfaden

Bestehende Gewerbeimmobilie einfach vermitteln

UnternehmerInnen, die hingegen aus Expansionsgründen eine neue Immobilie suchen und eine bestehende Immobilie selbst besitzen, müssen zusätzlich nach Immobilieninteressierten suchen, um das derzeitige Objekt zu verkaufen oder zu vermieten. Hier empfiehlt sich die Beauftragung einer Maklerin bzw. eines Maklers, wobei zusätzlich in gängigen Onlineportalen inseriert werden sollte, die ebenfalls auf gewerbliche Immobilien ausgerichtet sind.

Wichtig ist, letztlich am Immobilienmarkt präsent zu sein, um eine schnellstmögliche Abwicklung gewährleisten zu können.

Weiterhin ist es wichtig, selbst den Markt zu analysieren, um aktuelle Preisentwicklungen für die Inserate zu berücksichtigen. Auch in Bezug auf seine Optik sollte das Objekt selbst den Ansprüchen potentieller KäuferInnen bzw. MieterInnen entsprechen.

Schließlich müssen neben den bereits genannten die wichtigsten Unterlagen vorhanden sein:

  • Grundriss
  • Grundbuch
  • Büroflächenberechnung
  • Flurkarte
  • u.a.
unternehmer.de
unternehmer.de ist das Wissensportal für Fach- und Führungskräfte im Mittelstand, Selbständige, Freiberufler und Existenzgründer.

1 Kommentar

  1. Um den ganzen Überlegungen, welche Büroeinrichtung, welche IT-Infrastruktur, welche Telefonanlage, und der langwierigen Suche nach einer Immobilie etc aus dem Weg zu gehen, haben wir den Weg gewählt http://youroffice.at zu beauftragen und auch hier Büroräumlichkeiten an zu mieten, in denen Bereits alles nötige vorhanden ist, sowie sind diese Räumlichkeiten auch jederzeit wieder kündbar.

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