Gewerbeimmobilien verkaufen, aber richtig! Ein Leitfaden

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Gewerbeimmobilien verkaufen, aber richtig! Ein Leitfaden
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Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich stark von der Veräußerung eines privaten Gebäudes. Besonders die für die Preisfindung zentralen Bewertungsmaßstäbe sind bei Gewerbeobjekten anders. Unser Leitfaden liefert die wichtigsten Informationen und warnt vor teuren Fallstricken.

Das Wichtigste zum Verkauf von Gewerbeimmobilien in Kürze:

  • Eine Immobilie gilt als gewerblich, wenn das Objekt zu mindestens 80 Prozent zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken verwendet wird.
  • In der Regel wird der Verkehrswert mit dem Ertragswertverfahren ermittelt.
  • Beim Verkauf kann neben der Spekulationssteuer auch Gewerbesteuer anfallen.

Wann ist eine Immobilie gewerblich?

Eine Immobilie gilt laut § 181 Abs. 6 des Bewertungsgesetzes (BewG) in Deutschland als gewerblich, wenn das Objekt zu mindestens 80 Prozent zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken verwendet wird und es sich nicht um Teileigentum handelt. Die übrigen 20 Prozent können auch bei einer Gewerbeimmobilie Wohnungen beherbergen. Zu den Gewerbeimmobilien gehören demnach alle Objekte, deren hauptsächliche Nutzung gewerblicher Natur ist.

Arten von Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien werden in sieben verschiedene Typen unterteilt:

  • Handelsimmobilien (z.B. Einkaufszentren und Supermärkte)
  • Produktionsimmobilien (z.B. Kühlhallen)
  • Logistikimmobilien (z.B. Lagerhallen)
  • Büroimmobilien (Gebäude mit Büroflächen)
  • Spezialgewerbeimmobilien (z.B. Bahnhöfe)
  • Freizeitimmobilien (z.B. Fitnesscenter)
  • Gewerbeparks (Kombinationen unterschiedlicher Typen von Gewerbeimmobilien)

EXTRA: Immobilienverkauf: 7 Maßnahmen zur Wertsteigerung

Checkliste für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist ein komplexer Prozess, bei dem es leicht zu kostspieligen Fehlern kommen kann. Unsere Checkliste hilft dabei, diese zu vermeiden.

Immobilienmakler für Gewerbeobjekte einschalten

Prinzipiell kann der Verkauf einer Gewerbeimmobilie auf „eigene Faust“, also ohne einen spezialisierten Makler, erfolgen. Davon ist jedoch abzuraten, weil die Vermarktung einer Gewerbeimmobilie sehr beratungsintensiv ist. Besonders die unternehmerischen und ökonomischen Aspekte beim Verkauf werden von Laien oft nur unzureichend berücksichtigt.

Immobilienmakler mit einem Fokus auf Gewerbeobjekte verfügen zudem bereits über ein Netzwerk aus Investoren und Unternehmen sowie umfangreiche Branchenkenntnisse. Sie können dadurch deutlich schneller einen solventen Käufer finden und oft einen höheren Verkaufspreis erzielen.

Markt- und TeilmarktanalyseMarkt- und Teilmarktanalyse

Vor dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie wird zunächst das Marktvolumen und die Marktentwicklung im Rahmen der Marktanalyse bestimmt. Anschließend muss für die Immobilienbewertung der Teilmarkt bestimmt werden, an den das Objekt verkauft werden kann. In Zusammenarbeit mit einem Makler für Gewerbeimmobilien oder einem Immobiliengutachter wird dazu analysiert, welche Gewerbe das Objekt nutzen könnten.

Kaufpreis der Gewerbeimmobilien finden

Im Gegensatz zu privaten Immobilien, werden die meisten Gewerbeimmobilien nicht anhand ihres Sachwerts, sondern nach ihrem Ertragswert beurteilt. Der Verkaufswert eines Gewerbeobjekts ist demnach primär von den wirtschaftlichen Erträgen abhängig. Das Ertragswertverfahren basiert deshalb auf dem Bodenrichtwert in Kombination mit dem Ertragswert des Gebäudes. Es ist somit möglich, einen Kaufpreis zu finden, der den Wert des Objekts für den Verkaufszeitpunkt exakt widerspiegelt.

Weil der Preisfindungsprozess bei Gewerbeobjekten komplex ist, sollte dieser Schritt nicht vom Verkäufer allein durchgeführt werden. Bei Gewerbemaklern ist die Festlegung des richtigen Kaufpreises fast immer bereits in der Courtage enthalten.

Unterlagen zusammentragen

Verkäufer sollten vor der Besichtigung des Objekts durch potenzielle Käufer die wichtigsten Unterlagen zusammenstellen. Interessenten können die Gewerbeimmobilie dadurch einfacher beurteilen und schneller ihre Kaufentscheidung treffen. Besonders wichtig sind:

  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Aktueller Grundbucheintrag
  • Genehmigter Bebauungsplan
  • Energieausweis
  • Baupläne (Maßstab 1:100) und im Optimalfall Werkpläne (Maßstab 1:50)
  • Lageplan / Flurkartenauszug
  • Genaue Aufstellung der Nutzflächen
  • Kubaturberechnung
  • Baubeschreibungen (inkl. Umbaumaßnahmen)
  • Nachweise (z.B. Rechnungen) über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
  • Übersicht über die Betriebskosten der letzten zwei Jahre
  • Pacht- und Gewerbemietverträge inkl. Nebenkostenabrechnung der letzten drei Jahre

Steuern beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich in steuerlicher Hinsicht stark vom Verkauf einer selbst bewohnten Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. Neben der Spekulationssteuer unterliegen Immobilienverkäufer häufig auch der Gewerbesteuer. Experten für Gewerbeimmobilien empfehlen es deshalb, vor dem Verkauf stets mit einem erfahrenen Steuerberater zu sprechen.

Spekulationssteuer

Wenn der Verkäufer der Gewerbeimmobilie sich zum Verkaufszeitpunkt noch nicht zehn Jahre der Besitzer war, entfällt auf den Verkaufsgewinn eine Einkommenssteuer, die auch als Spekulationssteuer bezeichnet wird. Wenn die Gewerbeimmobilie vom Finanzamt als Betriebsvermögen eingestuft wird, entfällt diese Spekulationsfrist und es wird auch nach deren Ablauf eine Steuer auf den Entnahmegewinn fällig.

Die Betriebsaufgabe bildet hier eine Ausnahme:

Wird das Unternehmen aufgegeben oder verkauft, kann der Verkaufsgewinn der Gewerbeimmobilie in der Einkommenssteuerberechnung begünstigt berücksichtigt werden:

  • Gemäß § 16 des Einkommensteuergesetzes (EStG) gibt es einen Freibetrag von 45.000 Euro, wenn der Steuerpflichtige mindestens 55 Jahre alt ist oder dauerhaft berufsunfähig ist.
  • Gemäß § 34 EStG fällt ein reduzierter Steuersatz an, wenn der Veräußerungsgewinn zu den außerordentlichen Einkünften zählt.

Gewerbesteuer

Wenn mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft werden, geht das Finanzamt von einem Immobilienhandel aus. In diesem Fall entfällt auf die Gewinne Gewerbesteuer.

Umsatzsteuer

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie, die umsatzsteuerpflichtig vermietet ist, ist der Verkäufer dazu verpflichtet, eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs durchzuführen. Sollte der neue Eigentümer die Vermietung fortsetzen, erfolgt keine Erstattung der Vorsteuer. Wenn die Vermietung der verkauften Gewerbeimmobilie beendet wird, ist der Umsatz steuerbar. In diesem Fall ist der Verkäufer dazu berechtigt, die Vorsteuer geltend zu machen. Diese Optierung zur Umsatzsteuer muss jedoch im Kaufvertrag vereinbart sein.

Thomas Merten
Thomas Merten ist Experte für Changemanagement und agiert als Berater in Sachen Prozessoptimierung und digitale Transformation. Er hilft sowohl KMU als auch größeren Unternehmen bei der Umsetzung einer Digitalisierungsstrategie und der dabei notwendigen Anpassung und Änderung bestehender Prozesse.

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