Das können Vermieter von der Steuer absetzen

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Das können Vermieter von der Steuer absetzen
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VermieterInnen einer Immobilie haben regelmäßige Ausgaben. Dazu zählen Werbungskosten, Kreditzinsen, Grundsteuern, aber auch andere Kosten, die mit dem Kaufpreis und den Nebenkosten nichts zu tun haben. Mit etwas Vorbereitung lassen sich einige dieser Ausgaben von der Steuer absetzen und dadurch kannst du viel Geld sparen. Die meisten dieser Ausgaben sind in der Anlage V deiner Steuererklärung geltend zu machen. 7 Steuertipps:

1. Anschaffungskosten absetzen

Die Anschaffungskosten einer Immobilie sind in der Regel sehr hoch. Es ist jedoch beruhigend zu wissen, dass du als VermieterIn die Anschaffungskosten des Gebäudes steuerlich absetzen kannst.

  • Immobilien, die bis einschließlich 31.12.1924 gebaut wurden, sind über 40 Jahre mit 2,5% der Anschaffungskosten pro Jahr abschreibungsfähig.
  • Später gebaute Immobilien lassen sich mit 2% pro Jahr über 50 Jahre abschreiben.

Wenn du eine Immobilie möbliert vermieten willst, kannst du auch die Anschaffungskosten der Einrichtung steuerlich geltend machen. Gegenstände mit einem Wert von unter 800 € zzgl. MwSt. lassen sich im selben Jahr in voller Höhe absetzen. Für teurere Anschaffungen gelten die AfA-Tabellen des Bundesministeriums für Finanzen (BMF).

2. Nebenkosten absetzen

Viele der anfallenden Nebenkosten darfst du als VermieterIn im Rahmen der Nebenkostenabrechnungauf die Mieterin oder dem Mieter umlegen. Allerdings müssen diese dann trotzdem als Einkünfte in der Steuererklärung angegeben werden. Dort kannst du die Nebenkosten aber immer noch als Werbungskosten angeben und absetzen. Dazu zählen unter anderem:

  • Wasser
  • Heizung
  • Grundsteuer
  • Müllabfuhr
  • Straßenreinigung
  • Reinigung und Instandhaltung von Gemeinschaftsräumen
  • Versicherungen
  • Hausverwaltungskosten

Entscheidest du dich, die Hausmeistertätigkeit zu übernehmen, ist es möglich, die Fahrtkosten, benötigte Materialien und Werkzeuge abzusetzen. Die reine Arbeitsleistung lässt sich allerdings nicht geltend machen.

Wann ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar?

  • Die Grundsteuer kann nur von VermieterInnen abgesetzt werden. MieterIn und EigenheimbesitzerIn haben nicht die Möglichkeit, die Grundsteuer in ihrer Steuererklärung geltend zu machen.

3. Werbekosten & Maklerhonorare absetzen

Um möglichst schnell eine Mieterin oder einen Mieter für die Wohnung zu finden, sind die meisten VermieterInnen auf Immobilieninserate und Werbemaßnahmen angewiesen. Gängig ist zum Beispiel das Schalten von Wohnungsanzeigen auf Onlineplattformen, aber auch in lokalen Tageszeitungen oder sogar in Radio-Spots, die auf verfügbare Mietobjekte aufmerksam machen. Die Ausgaben kannst du natürlich als Werbungskosten steuerlich absetzen. Dasselbe gilt, wenn du eine Maklerin bzw. einen Makler beauftragst, der versucht, eine passende Mieterin oder einen passenden Mieter für dich zu finden.

4. Wartung, Reparaturen & Renovierung absetzen

Als VermieterIn musst du deine Mietwohnung instand halten, regelmäßig warten und für die dabei entstandenen Kosten aufkommen. Dazu zählt unter anderem die Reparatur einer defekten Heizung, undichter Fenster oder anderer Mängel. Im Gegenzug lassen sich diese Ausgaben natürlich auch von der Steuer absetzen.

EXTRA: Vorteile von Immobilien als zinsstarke Kapitalanlage

Auch Renovierungen sind steuerlich absetzbar, solange man sie dem Erhaltungsaufwand zurechnen kann. Das ist immer der Fall, solange die renovierten Bereiche die Funktion vorhandener Bereiche vergleichsweise ersetzen.

Ein neuer Wintergarten, ein Balkon oder andere Anbauten zählen dagegen in der Regel steuerrechtlich zu den Herstellungskosten. Diese müssen über die im ersten Punkt angemerkte Abschreibungsdauer des Gebäudes nach und nach in der Steuererklärung abgeschrieben werden.

Extra-Tipp: Was viele VermieterInnen nicht wissen ist, dass sie auch bei einem kurzfristigen Leerstand wegen einer Reparatur oder einer Renovierung laufende Kosten weiterhin absetzen können. Die Voraussetzung dafür ist, dass eine Vermietungsabsicht besteht und für die Steuererklärung nachgewiesen werden kann.

5. Reisekosten

  • Die Fahrtkosten zur Mietwohnung können VermieterInnen ebenfalls als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen. Dabei gilt eine Pauschale von 0,30 € pro gefahrenem Kilometer.
  • Fahrten zum Erhalt der Mietwohnung, wie bspw. zur Bank, zur Steuerberaterin bzw. zum Steuerberater, aber auch zum Baumarkt, lassen sich ebenfalls absetzen.

Wichtig ist, dass du als VermieterIn dafür ein Fahrtenbuch führst und die Fahrten dem Finanzamt gegenüber einwandfrei belegst.

6. Verwaltungskosten

Einige VermieterInnen kümmern sich komplett selbst um die Verwaltung ihrer Immobilieninvestments. Damit sind Ausgaben, wie Computer-Software, Telefonkosten, Schreibwaren, aber auch Vorlagen von Mietverträgen und andere administrative Kosten verbunden. Die Verwaltungskosten einer Mietimmobilie kannst du meist problemlos von der Steuer absetzen. Falls du beispielsweise mehrere Immobilien verwaltest und dir dafür einen separaten Computer angeschafft hast, dann ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass auch dieser als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden kann. Du musst in dem Fall allerdings nachweisen können, dass der PC größtenteils beruflich verwendet wurde.

7. Zinsen, Anwaltsgebühren und sonstige Kosten

Die Zinsen, die du als VermieterIn für deine Immobilienhypothek bezahlst, lassen sich steuerlich absetzen.

Das gleiche gilt für Anwalts- oder Notargebühren, sowie die Kosten für die Steuerberaterin bzw. den Steuerberater.

Oft wird von VermieterInnen vergessen, dass sie auch die Kontoführungsgebühren von der Steuer absetzen können.

Die Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie über ein separates Konto laufen.

Die folgende Infografik fasst die Tipps zusammen:

Das können Vermieter von der Steuer absetzen
Katharina Grohe
Katharina Grohe ist seit 2007 in der Firmenberatung tätig. Sie ist auf den Themenbereich Cash-Flow-Management spezialisiert. Sie schreibt regelmäßig Fachartikel für Finanz-Publikationen.

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